13 Nov
A Lei n.º 65/2026, de 5 de novembro, introduziu alterações profundas ao nível do Código do IVA, com particular impacto no setor da construção civil e imobiliário. A principal novidade diz respeito à inversão do sujeito passivo (reverse charge), alterando transversalmente a forma como o IVA é liquidado e pago em empreitadas e subempreitadas.
Abaixo, detalhamos as principais mudanças que entram em vigor a 1 de janeiro de 2027, explicando quem é afetado e de que forma.
O que muda na Inversão do Sujeito Passivo?
Até ao final de 2026, a aplicação da inversão do sujeito passivo a sujeitos passivos que apenas praticavam operações isentas (sem direito à dedução, como as IPSS) estava fortemente atrelada à taxa reduzida de IVA (verba 2.42 da Lista I do CIVD).
Com a nova redação da alínea j) do n.º 1 do Artigo 2.º do Código do IVA, essa restrição desaparece:
A partir de 1 de janeiro de 2027, o IVA passa a ser sempre devido pelos adquirentes (inversão do sujeito passivo) em quaisquer aquisições de serviços de construção civil (incluindo remodelação, reparação, manutenção, conservação e demolição), independentemente da taxa aplicável (normal ou reduzida) e do enquadramento do adquirente.
Quem fica abrangido por esta alteração?
Todos os adquirentes de serviços de construção civil passam a autoliquidar o IVA, incluindo os sujeitos passivos isentos que apenas pratiquem operações que não conferem direito à dedução (por exemplo, IPSS, instituições de ensino ou de saúde sem direito à dedução).
Esta obrigação não depende da taxa de IVA aplicável ao serviço e não prejudica o eventual direito à restituição do IVA ao abrigo do Decreto-Lei n.º 84/2017.
Exemplos práticos para Promotores Imobiliários (Isentos/Sem direito a dedução):
- Exemplo 1 (Venda acima do valor moderado – Taxa Normal):
- Até 31/12/2026: O IVA era liquidado pelo prestador do serviço à taxa normal.
- A partir de 01/01/2027: O promotor passa a autoliquidar o IVA, desde que o prestador possua título habilitante do IMPIC.
- Exemplo 2 (Venda abaixo do valor moderado – Taxa Reduzida):
- Até 31/12/2026: O promotor já autoliquidava o IVA à taxa reduzida (verba 2.42).
- A partir de 01/01/2027: Mantém-se a autoliquidação pelo adquirente, mas agora de forma universal, independentemente de se aplicar ou não a verba 2.42.
- Exemplo 3 (Reabilitação em Área de Reabilitação Urbana – ARU):
- Até 31/12/2026: O IVA era liquidado pelo prestador à taxa reduzida (verba 2.23).
- A partir de 01/01/2027: O promotor passa a autoliquidar o IVA à taxa reduzida, desde que o prestador tenha o alvará/título do IMPIC.
Prazos de Liquidação, Pagamento e Flexibilização
Uma das mudanças operacionais mais relevantes para os sujeitos passivos isentos prende-se com o calendário de pagamento do imposto autoliquidado:
| Critério | Sujeitos Passivos Isentos (Ex: IPSS) | Sujeitos Passivos do Regime Normal ou Misto |
| Prazo de Pagamento | Até ao final do mês seguinte àquele em que se torna exigível | Até ao dia 25 do 2.º mês/trimestre seguinte |
| Flexibilização (Diferimento) | Não aplicável (ao abrigo do Artigo 16.º-C do DL n.º 125/2021) | Aplicável |
Exemplo Prático:
Se uma IPSS adquirir serviços de construção civil a 4 de janeiro de 2027, o IVA autoliquidado deve ser declarado e pago até 28 de fevereiro de 2027, sem possibilidade de recorrer a mecanismos de diferimento de obrigações fiscais.
Impacto no Direito à Dedução e Restituição
É importante sublinhar que estas alterações não trazem modificações ao direito à dedução ou restituição:
- Os sujeitos passivos sem direito à dedução continuam a não poder deduzir o IVA autoliquidado.
- Mantêm-se integralmente aplicáveis as condições de restituição total ou parcial do imposto suportado previstas no Decreto-Lei n.º 84/2017 (quando aplicável à entidade).
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https://www.occ.pt/sites/default/files/public/2026-11/Lei_65_2026_Construcao_civil3.pdf
