A Lei n.º 65/2026, de 5 de novembro, introduziu alterações profundas ao nível do Código do IVA, com particular impacto no setor da construção civil e imobiliário. A principal novidade diz respeito à inversão do sujeito passivo (reverse charge), alterando transversalmente a forma como o IVA é liquidado e pago em empreitadas e subempreitadas.

Abaixo, detalhamos as principais mudanças que entram em vigor a 1 de janeiro de 2027, explicando quem é afetado e de que forma.

O que muda na Inversão do Sujeito Passivo?

Até ao final de 2026, a aplicação da inversão do sujeito passivo a sujeitos passivos que apenas praticavam operações isentas (sem direito à dedução, como as IPSS) estava fortemente atrelada à taxa reduzida de IVA (verba 2.42 da Lista I do CIVD).

Com a nova redação da alínea j) do n.º 1 do Artigo 2.º do Código do IVA, essa restrição desaparece:

A partir de 1 de janeiro de 2027, o IVA passa a ser sempre devido pelos adquirentes (inversão do sujeito passivo) em quaisquer aquisições de serviços de construção civil (incluindo remodelação, reparação, manutenção, conservação e demolição), independentemente da taxa aplicável (normal ou reduzida) e do enquadramento do adquirente.

Quem fica abrangido por esta alteração?

Todos os adquirentes de serviços de construção civil passam a autoliquidar o IVA, incluindo os sujeitos passivos isentos que apenas pratiquem operações que não conferem direito à dedução (por exemplo, IPSS, instituições de ensino ou de saúde sem direito à dedução).

Esta obrigação não depende da taxa de IVA aplicável ao serviço e não prejudica o eventual direito à restituição do IVA ao abrigo do Decreto-Lei n.º 84/2017.

Exemplos práticos para Promotores Imobiliários (Isentos/Sem direito a dedução):

• Exemplo 1 (Venda acima do valor moderado – Taxa Normal):
  • Até 31/12/2026: O IVA era liquidado pelo prestador do serviço à taxa normal.
  • A partir de 01/01/2027: O promotor passa a autoliquidar o IVA, desde que o prestador possua título habilitante do IMPIC.
• Exemplo 2 (Venda abaixo do valor moderado – Taxa Reduzida):
  • Até 31/12/2026: O promotor já autoliquidava o IVA à taxa reduzida (verba 2.42).
  • A partir de 01/01/2027: Mantém-se a autoliquidação pelo adquirente, mas agora de forma universal, independentemente de se aplicar ou não a verba 2.42.
• Exemplo 3 (Reabilitação em Área de Reabilitação Urbana – ARU):
  • Até 31/12/2026: O IVA era liquidado pelo prestador à taxa reduzida (verba 2.23).
  • A partir de 01/01/2027: O promotor passa a autoliquidar o IVA à taxa reduzida, desde que o prestador tenha o alvará/título do IMPIC.

Prazos de Liquidação, Pagamento e Flexibilização

Uma das mudanças operacionais mais relevantes para os sujeitos passivos isentos prende-se com o calendário de pagamento do imposto autoliquidado:

Exemplo Prático:

Se uma IPSS adquirir serviços de construção civil a 4 de janeiro de 2027, o IVA autoliquidado deve ser declarado e pago até 28 de fevereiro de 2027, sem possibilidade de recorrer a mecanismos de diferimento de obrigações fiscais.

Impacto no Direito à Dedução e Restituição

É importante sublinhar que estas alterações não trazem modificações ao direito à dedução ou restituição:

• Os sujeitos passivos sem direito à dedução continuam a não poder deduzir o IVA autoliquidado.
• Mantêm-se integralmente aplicáveis as condições de restituição total ou parcial do imposto suportado previstas no Decreto-Lei n.º 84/2017 (quando aplicável à entidade).

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