O Regime de Restituição Parcial do IVA para imobiliário e habitação própria permanente, enquadrado no Decreto-Lei n.º 97/2026 de 20 de maio, estabelece um incentivo financeiro para famílias que constroem ou reabilitam a sua habitação principal.

Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, o setor da habitação e as famílias portuguesas passam a contar com um importante mecanismo de apoio financeiro: o Regime de Restituição Parcial do IVA suportado em empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados a habitação própria e permanente.

Neste artigo explicamos em que consiste a medida, quem pode beneficiar, quais os requisitos de elegibilidade e como submeter o pedido junto da Autoridade Tributária e Efança (AT).

O que altera o Decreto-Lei n.º 97/2026?

Até à entrada em vigor desta legislação, as obras de construção ou reabilitação efetuadas por pessoas singulares para habitação própria estavam sujeitas à taxa normal de IVA (23%), sem possibilidade de dedução do imposto suportado.

O Decreto-Lei n.º 97/2026 introduz um regime especial que permite devolver aos particulares uma percentagem do imposto liquidado nas faturas de empreitadas, atenuando os custos de acesso à habitação.

Principais Pilares do Regime

• Beneficiários: Pessoas singulares (particulares) que promovam obras em nome próprio.
• Finalidade Exclusiva: Imóveis destinados a habitação própria e permanente do requerente ou do seu agregado familiar.
• Âmbito dos Trabalhos: Contratos de empreitada e prestação de serviços de construção, ampliação ou reabilitação do imóvel.
• Mecanismo: Restituição a posteriori promovida pela Autoridade Tributária após submissão e validação das faturas elegíveis.

Principais Requisitos de Elegibilidade

Para assegurar a aprovação do reembolso parcial junto da AT, é necessário cumprir cumulativamente os seguintes critérios:

Requisito	Descrição
Domicílio Fiscal	O imóvel deve estar afeto à habitação própria e permanente (alteração de morada fiscal efetuada até ao prazo limite legal).
Faturas com NIF	Todas as faturas devem ter o NIF do proprietário/requerente e descritivo claro dos serviços de empreitada prestados.
Contrato de Empreitada	Existência de contrato formal com empreiteiro/empresa devidamente habilitada com alvará ou título de registo válido no IMPIC.
Situação Tributária Regular	O requerente deve ter a situação contributiva e fiscal regularizada perante a AT e a Segurança Social.

Como Funciona o Processo de Pedido de Restituição

1.Recompilação e Validação Documental:Organize todas as faturas e comprovativos emitidos durante a obra.

Reúna os autos de medição, faturas liquidadas com NIF, o contrato de empreitada e o comprovativo da licença de construção ou comunicação prévia emitida pela Câmara Municipal.

2.Submissão no Portal das Finanças:Prazo legal a cumprir após a conclusão dos trabalhos.

Aceda ao Portal das Finanças e preencha o formulário eletrónico dedicado à Restituição Parcial do IVA (Decreto-Lei n.º 97/2026), anexando os documentos em formato digital.

3.Análise e Conferência Tributária:Verificação automática e documental por parte da AT.

A Autoridade Tributária procede à verificação do enquadramento dos serviços, cruzamento de dados com a e-Fatura e confirmação da morada fiscal do imóvel.

4.Pagamento por Transferência Bancária:Creditação do reembolso diretamente na conta indicada.

Uma vez deferido o pedido, o montante correspondente à restituição do IVA é creditado na conta bancária (IBAN) associada ao cadastro do contribuinte.

Cronograma de Aplicação e Datas Importantes

Publicação do Decreto-Lei n.º 97/2026

20 de Maio de 2026

Aprovação e publicação do diploma legal que estabelece o regime extraordinário de restituição parcial do IVA em habitação própria.

Entrada em Vigor e Enquadramento de Faturas

Outubro de 2026

Plena operacionalização do sistema de submissão no Portal das Finanças e início do prazo para reporte de empreitadas elegíveis.

Prazo Limite para Pedidos do Exercício

31 de Dezembro de 2026

Data limite recomendada para organização e submissão dos processos cujas obras tenham sido concluídas no segundo semestre de 2026.

Impacto Financeiro e Recomendações Práticas

A implementação deste regime exige rigor na gestão financeira e documental do projeto de construção. De forma a garantir a elegibilidade dos apoios:

Mantenha os pagamentos rastreáveis: Efetue todos os pagamentos por transferência bancária ou meio eletrónico identificável.

Exija sempre faturas detalhadas: Faturas genéricas com descrições como “serviços prestados” podem ser recusadas pela AT. Exija o detalhe dos trabalhos efetuados e a referência ao contrato.

Confirme o Alvará do Empreiteiro: O regime aplica-se a serviços prestados por empresas registadas legalmente para o efeito.

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