Novas Regras do IMT para Não Residentes: Entenda o Ofício-Circulado n.º 40131/2026 da Autoridade Tributária

Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, o Governo introduziu um conjunto de alterações fiscais com o objetivo de responder às dificuldades de acesso à habitação própria e permanente.

Uma das mudanças de maior impacto incide sobre o Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (CIMT). A Autoridade Tributária (AT) clarificou recentemente, através do Ofício-Circulado n.º 40131/2026, a forma como se aplica a taxa única de 7,5% de IMT para adquirentes não residentes, bem como as exceções e direitos de devolução.

Na Critériordenado, resumimos os pontos essenciais que precisa de saber para compreender o impacto desta medida no momento da compra de um imóvel.

1. O que muda com a nova Taxa de 7,5% de IMT?

Foi aditado o n.º 10 ao artigo 17.º do CIMT, que estabelece uma taxa única de 7,5% na aquisição de prédio urbano ou fração autónoma destinada exclusivamente a habitação, quando realizada por não residentes.

No entanto, a forma como esta taxa se aplica varia de acordo com o estado civil do comprador, o regime de bens e o seu histórico de residência em Portugal.

2. Como se aplica a regra segundo o perfil do comprador?

A. Aquisição por um único comprador (Comprador Individual)

• Regra Geral: Se for solteiro, divorciado, viúvo ou casado em regime de separação de bens, e não for residente no momento da compra, aplica-se a taxa única de 7,5%.
• A Exceção (Atenção ao histórico de residência!): Se o comprador não for residente no momento da compra, mas já tiver sido residente em Portugal em qualquer momento anterior (nos termos do Art.º 16.º do CIRS), não se aplica os 7,5%. Nesses casos, liquida-se o IMT pelas taxas gerais do n.º 1 do artigo 17.º.

B. Situações de Compropriedade

Em compras efetuadas por vários comproprietários (não casados em regime de comunhão), cada quota-parte é tratada como uma transmissão individual. Os pressupostos de residência e o histórico fiscal de cada titular são avaliados de forma individual.

C. Compradores Casados em Regime de Comunhão de Bens

Quando um casal compra um imóvel sob o regime de comunhão de bens, existe apenas um facto tributário.

• A taxa de 7,5% só se aplica se ambos os cônjuges forem não residentes e nenhum deles tiver sido residente em Portugal no passado.
• Se um dos cônjuges for residente (ou já o tiver sido no passado), a tributação segue as regras gerais de IMT.

3. Mudou-se para Portugal? Pode pedir o reembolso do imposto pago!

A lei prevê uma salvaguarda importante (n.º 11 e 12 do artigo 17.º do CIMT):

• O Prazo de 2 Anos: Se um comprador individual (ou pelo menos um dos cônjuges casados em comunhão de bens) passar a ter residência fiscal em Portugal no prazo de 2 anos após a compra tributada a 7,5%, tem o direito de requerer a anulação do imposto pago a mais e a respetiva restituição.
• Como solicitar? O pedido de reembolso é feito por Reclamação Graciosa, que deve ser apresentada num prazo de 6 meses a contar da fixação da residência em território nacional (ou da celebração de contrato de arrendamento habitacional, se aplicável).

Como a Critériordenado o pode ajudar?

A aplicação das regras do IMT envolve nuances fiscais que dependem do histórico de residência, estatuto civil e regimes matrimoniais. Um enquadramento incorreto pode resultar no pagamento desnecessário de impostos ou na perda do direito ao reembolso.

Na Critériordenado, analisamos o seu enquadramento fiscal e apoiamos no planeamento de transações imobiliárias e processos junto da Autoridade Tributária.

📩 Fale connosco e garanta o correto enquadramento das suas operações imobiliárias!

• Website: www.criteriordenado.pt
• Contacto Telefónico: 262 096 441 (Chamada para a rede fixa nacional)

FONTE DE INFORMAÇÃO: https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/instrucoes_administrativas/Documents/Oficio-circulado-40131-2026.pdf